LTS: Sau khi VNR đăng tải bài viết “Hà Nội: 35% giá bất động sản phụ thuộc vào… tin đồn”, rất nhiều độc giả đã gửi thư tranh luận về Diễn đàn VNR500. Dưới đây là phản hồi của một bạn đọc, anh LQT, dưới góc nhìn là một “cò” nhà đất.
VNR xin đăng tải toàn văn bài viết của anh LQT. Đây là ý kiến riêng của độc giả, không đại diện cho quan điểm của Diễn đàn. Mọi tranh luận, trao đổi cùng tác giả, xin gửi về hòm thư [email protected]
Tôi là một nhà đầu tư được báo chí gọi là giới đầu cơ và có một số gọi là cò nhưng trong sâu thẳm tôi vẫn muốn giá nhà đất rẻ hơn, thị trường minh bạch hơn và mua bán dễ dàng hơn. Chúng tôi sẽ mua vào khi nhà đất ế ẩm và bán ra khi nhà đất “nóng”, và như vậy giới đầu cơ chúng tôi thực sự có ích cho xã hội mà vẫn có lợi nhuận.
Mua thấp bán cao mới là buôn
Tuy nhiên, nói vậy mà không phải vậy, bởi lẽ nếu coi bất động sản là “thị trường” thì hãy để nó phát triển theo đúng quy luật của nền kinh tế thị trường. Nhà đầu tư (hay còn gọi là đầu cơ) sẽ mua vào khi thị trường rẻ hoặc “khó mua” và bán ra khi thị trường đắt lên. Đó là giới này đã tham gia vào bình ổn thị trường và chúng ta nên hiểu như vậy.
“Khó mua” tức là phải có quan hệ mới mua được và khó mua cũng tức là “cung” không đủ “cầu”. Thử hỏi nếu nhà đất, căn hộ chung cư bầy bán nhan nhản, dư thừa thì chắc chắn không thể làm giá được và giá cả sẽ rất cạnh tranh, thậm trí nếu thừa hàng hoá thì lỗ nhà đầu tư cũng phải bán, bởi thà bán rẻ còn hơn số tiền lãi vay ngân hàng sẽ lớn dần và nuốt chửng số vốn đã đầu tư của họ.
Ở Việt Nam mà đặc biệt là Hà Nội thì chắc muốn mua một căn hộ trực tiếp từ nhà đầu tư rất khó khăn. Không phải là họ không muốn bán trực tiếp mà có rất nhiều tế nhị mà những ai đã từng mua trực tiếp sẽ hiểu.
Vừa qua, tại Hà Nội, vấn đề quy hoạch và các chính sách về đầu tư xây dựng nhà ở thay đổi liên miên do cả từ địa phương và Chính phủ, hết tạm dừng, tạm chờ quy hoạch mới, tạm ngừng chuyển mục đích sử dụng đất… rồi chờ chính sách mới ban hành đã làm cho lượng dự án tuy nhiều nhưng triển khai được (được ở đây là có hàng để bán) chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Với vài ngàn căn hộ một năm trong thành phố hàng triệu dân đang ở chật chội, rồi làn sóng nhập cư tăng theo cấp số nhân thì đó là một áp lực lớn đối với nhu cầu về nhà ở. Đối với nhà đầu tư, họ không thể đi làm từ thiện được, họ bỏ tiền của, cầm cố nhà ở để vay và đầu tư nên phải có lãi.
Thêm vào đó, khi mua vào cao thì mong bán phải cao hơn, càng cao càng tốt để bù cho những chỗ bị lỗ, bị lừa, bị khó khăn thủ tục chuyển quyền sử dụng, bị đọng vốn, giảm vốn, mất vốn ….
Giải pháp nào cho vấn đề này?
1. Cần rõ ràng trong quy hoạch sử dụng đất bởi hiện đã có quy hoạch công khai được gọi là rõ nhưng thực chất rất mù mờ. Chỗ nào cũng đất công cộng, đất cơ quan, đất cây xanh (tỷ lệ cũng khá) nhưng hãy hiểu đất cây xanh thành phố thì nên giữ, còn đất công cộng, đất cơ quan thì để thị trường tự điều chỉnh bởi:
Thứ nhất, quy hoạch là do một nhóm người không hề kinh doanh vẽ, góp ý, thẩm định, phê duyệt… nên chỗ cần văn phòng thì quy hoạch nhà ở (nên mới có nơi người dân cho thuê căn hộ làm văn phòng), chỗ cần nhà ở thì quy hoạch đất cơ quan và xin chuyển đổi rất khó khăn và chi phí rất cao.
Thứ hai, chỉ tiêu quy hoạch chung (1/5.000) thì mù mờ và không thể thực hiện, cái nào cũng phải xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ vừa mất thời gian và vô cùng tốn kém. Điều này tưởng chúng không liên quan lắm đến giá nhà nhưng ngược lại, nó rất liên quan bởi rõ ràng thì các nhà đầu tư cấp 1 (người kiến tạo ra nguồn hàng hoá cho xã hội) mới nhanh chóng đưa được hàng hoá bất động sản vào lưu thông được.
2. Nhà nước cần nhất quán và nghiên cứu kỹ trước khi ban hành chính sách liên quan. Nếu có thay đổi chính sách, thì thay đổi ít thôi, đặc biệt chính sách thay đổi cần có tính kế thừa bởi rất cần thời gian ổn định của chính sách trong thời gian dài, để doanh nghiệp, người dân có thể hiểu được, quen được.
Thời lượng nếu thay đổi thì khoảng 10 năm trở lên bởi hiện tại, các văn bản pháp luật ra sau (2 đến 3 năm) khác hẳn hoặc quay ngoắt với các quy định ra trước, nên nhà đầu tư vừa quen cái này đã phải quên cái trước. Ví dụ: Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP về hướng dẫn Luật đất đai; Nghị quyết 34/2007/NQ-CP với văn bản 384/TB-VPCP quay ngoắt về ưu đãi đầu tư cải tạo nhà chung cư cũ …
3. Nhà nước cần khuyến khích đầu tư về nhà ở hơn nữa bằng giá đất (hiện tại Hà Nội thu theo giá thị trường), bằng thời gian và thủ tục hành chính (hiện tại một dự án tại Hà Nội nếu không mắc giải phóng mặt bằng, thì cũng mất 2 năm mới xây dựng được và thêm một năm nữa mới xong móng, còn nếu mắc thì hết thuốc).
4. Hãy cởi trói cho ngân hàng có thể cho vay tín dụng bất động sản để mọi người đều có thể vay và mua với lãi suất hợp lý như trước đây (những năm 2005, 2006).
Nói tóm lại, thị trường không ổn định là do cơ chế, chứ không phải do những người đi buôn đất. Thị trường cần minh bạch đồng bộ, từ chính sách, quản lý, cơ chế… chứ không phải kiểu “một con ngựa đau, cả tàu phải uống thuốc”.
