Tiềm năng
Theo báo cáo của Công ty Tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, tính đến hết năm 2010, tổng diện tích bán lẻ trên thị trường Hà Nội đạt khoảng 430.000m2 từ 130 dự án, trong đó gồm 13 TTTM/trung tâm bách hoá/đại siêu thị, 67 siêu thị, 34 siêu thị điện máy, 2 siêu thị bán buôn và 14 khối đế bán lẻ.
Thị trường này, đặc biệt là ở khu vực trung tâm Hà Nội luôn được các nhà tư vấn như CBRE, Savills hay Knight Frank đánh giá là rất tiềm năng và sôi nổi khi nguồn cung vẫn còn nhỏ bé (chỉ bằng 35-50% nguồn cung văn phòng), tỷ lệ trống gần như không có.
Vì vậy giá thuê luôn được giữ ổn định từ khoảng 40 USD/m2/tháng trở lên, thậm chí một số khu vực đắc địa trong nội đô vẫn tiếp tục lập kỷ lục về giá, như trong quý III/2010, một khối đế bán lẻ thuộc quận Hoàn Kiếm đã xác lập mốc 185 USD/m2/tháng.
Tổng doanh thu bán lẻ trên địa bàn Hà Nội tăng trưởng mỗi năm từ 20-30% là cơ sở để thị trường mặt bằng bán lẻ tiếp tục gia tăng mạnh về nguồn cung. Dự báo 1-2 năm tới sẽ là thời điểm “bùng nổ” khi có hàng trăm dự án với tổng cung hơn 1 triệu m2 diện tích bán lẻ mới, chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm tham gia thị trường.
Báo cáo của các nhà tư vấn cũng chỉ ra rằng, phần lớn nguồn cung tương lai đến từ các dự án hỗn hợp, mà bán lẻ chỉ là một hạng mục phát triển. Khoảng 2/3 trong số này có diện tích cho thuê dưới 10.000m2 và chỉ có một vài dự án bán lẻ lớn (diện tích cho thuê hơn 70.000m2) mà thôi.
 |
| Vincom thông báo kế hoạch phát triển thêm 10 TTTM đạt tiêu chuẩn quốc tế. |
Đột phá
Tuy nhiên, các báo cáo đưa ra thời điểm đầu năm 2011 trở về trước đã tỏ ra khá lạc hậu khi mới đây một “đại gia” trong phát triển bất động sản cao cấp là Công ty CP Vincom thông báo kế hoạch phát triển thêm 10 TTTM đạt tiêu chuẩn quốc tế tại các đô thị lớn, với tổng diện tích hơn 1 triệu m2 trong 5 năm tới đây.
Theo đó, chuỗi TTTM của đơn vị này sẽ được định vị theo 2 dòng thương hiệu là Vincom Center và Vincom Mega Mall. Trong đó nếu Vincom Center là các trung tâm mua sắm cao cấp có diện tích dưới 100.000m2 tại các vị trí đắc địa thì Vincom Mega Mall sẽ là các “siêu TTTM” – một không gian mua sắm – giải trí hết cỡ trên 100.000m2.
Tại Hà Nội hiện nay, ngoài TTTM trên đường Bà Triệu (tổng diện tích 70.000m2), 4 TTTM khác với tổng diện tích trên 500.000m2 – vượt trội so với mặt bằng chung của thị trường, đang được Vincom xây dựng tại quận Long Biên, Đống Đa, Hai Bà Trưng và Thanh Xuân.
Trong số này, riêng 2 tổ hợp Vincom Mega Mall tại khu đô thị Times City (quận Hai Bà Trưng) và Royal City (quận Thanh Xuân) dự kiến được khai trương vào năm 2013 sẽ cung cấp cho thị trường hơn 430.000m2 – bằng cả tổng cung mặt bằng bán lẻ của Hà Nội hiện thời.
Con số hơn 1 triệu m2 TTTM phát triển trong 5 năm tới được ông Lê Khắc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Vincom tính toán, sẽ chiếm khoảng 1/4 tổng diện tích mặt bằng bán lẻ cả nước đến năm 2015 (khoảng 5 triệu m2).
Bước tiến mới
Không chỉ “gây sốc” bằng nguồn cung lớn, giới chuyên môn nhìn nhận, mô hình mà Vincom hướng đến là phát triển không gian mua sắm gắn kết với các loại hình thư giãn, vui chơi, giải trí mạnh mẽ như quần thể sân trượt băng, thuỷ cung, công viên nước, rạp chiếu phim, thế giới game, chuỗi nhà hàng ẩm thực, cafe sang trọng… trong TTTM là hướng đi rất hữu hiệu và tiên phong trong việc tạo ra một điểm đến lý thú.
 |
| Mô hình mà Vincom hướng đến là phát triển không gian mua sắm gắn kết với các loại hình thư giãn. |
“Trước kia một TTTM, siêu thị chỉ đơn thuần là nơi mua sắm các mặt hàng thời trang, điện máy cao cấp thì những năm gần đây đã có sự thay đổi. Các khu mua sắm đã dần tích hợp các hoạt động vui chơi, giải trí, ẩm thực như thế giới game tại siêu thị BigC Thăng Long, rạp chiếu phim tại Pico Mall, The Garden, trung tâm thể dục thẩm mỹ tại Sky City Towers…
Việc tạo ra các sân chơi, thư giãn khám phá mới mẻ, chưa từng có cho mọi lứa tuổi sẽ bổ trợ rất tốt cho hoạt động shopping. Đây sẽ là xu hướng phát triển mạnh tại các TTTM thời gian tới” – đại diện một hãng nghiên cứu, tư vấn bất động sản nhận định.
Đứng từ góc độ doanh nghiệp kinh doanh bán lẻ, nhiều đơn vị khi được hỏi cho biết, hiện tại việc thuê một mặt sàn bán lẻ hiện đại tại các TTTM với giá cả phải chăng cũng không quá khó, nhất là tại những khu vực xa trung tâm Hà Nội.
Nhưng họ cũng không mấy mặn mà với các địa điểm như vậy, bởi yếu tố tiên quyết trong kinh doanh hàng hiệu là địa điểm phải ở nơi sang trọng bậc nhất, thường là khu trung tâm sầm uất và bên cạnh các nhãn hiệu tương xứng làm nên một trục mua sắm đẳng cấp và tiện lợi. Hơn thế nữa, năng lực quản lý điều hành toà nhà và khả năng thu hút khách đến là rất quan trọng.
“Làm hàng hiệu thì chúng tôi quan tâm chủ yếu vào địa điểm và quy mô phát triển của TTTM. Cùng một khu vực nhưng đơn vị quản lý, điều hành toà nhà nào có kinh nghiệm, đưa ra mô hình, chính sách độc đáo và “ăn” khách thì chúng tôi sẵn sàng vào kinh doanh” – bà Phạm Tú Cầu – lãnh đạo Công ty Thanh Bắc Thời trang chia sẻ.
Năm 2010, Việt Nam xếp thứ 4/30 quốc gia hấp dẫn nhất đối với các nhà bán lẻ và mãi lực của thị trường này tăng trung bình khoảng 30%/năm. Trong khi đó, nguồn cung của các trung tâm mua sắm trong cả nước còn rất hạn chế, chưa tương xứng với mức tăng GDP và nhu cầu của người dân đô thị. Ở một góc độ khác, các trung tâm vui chơi giải trí hiện đại cũng đang thiếu trầm trọng, ngay cả với thủ đô Hà Nội. Việc tích hợp mua sắm – giải trí trong các trung tâm lớn kỳ vọng sẽ là trải nghiệm hấp dẫn không chỉ cho người dân trong nước mà còn cả du khách khu vực và quốc tế.
