BĐS Hà Nội thực chất vẫn khan hàng?
Theo quan sát của ông Tống Văn Nga, BĐS lên xuống theo chu kỳ 3-4 năm. Đây đang là thời điểm thị trường gặp khó khăn chung nhưng chưa đến mức độ có những đơn vị phá sản. Hơn 1.200 thành viên của Hiệp hội trên cả nước, chưa ghi nhận được trường hợp nào kêu đến mức chuẩn bị phá sản.
Tình hình tới, nếu tín dụng tiếp tục bị thắt chặt thì các đơn vị đầu tư kinh doanh BĐS tiếp tục khó khăn hơn. Kiên trì chịu đựng để qua thời kỳ này cần phải được ý thức. Mặt khác, do quy mô phần nhiều chỉ ở mức vừa và nhỏ nên cần hơn cả là sự tập trung cụm lại với nhau giữa các đơn vị. Việc tập hợp, dồn sức lại sẽ giúp tạo ra các dự án lớn, tăng năng lực cạnh tranh, đối chọi được với các công ty nước ngoài.
“Đây là vấn đề mà 3-4 năm nay, Hiệp hội muốn làm nhưng chưa được” – ông Nga thừa nhận.
Về thị trường nhà ở, căn hộ Hà Nội, vị này đưa ra nhận xét đến nay, chúng ta vẫn thiếu hàng và không đều ở các phân khúc. Nếu trước đây thị trường thiếu loại nhà cao cấp thì nay là thiếu loại giá thấp và trung bình, vì thế vừa rồi mới có chuyện nhà thu nhập thấp vẫn sai đối tượng.
Ông Nga phân tích: Thị trường BĐS nói chung vừa qua có những nghiên cứu, tính toán chưa tốt và chưa sát với nhu cầu thị trường, dẫn đến có những chủng loại hàng chung cư cao cấp, biệt thự dư thừa, trong khi nhà thuộc khoảng giá trung bình và thấp còn ít.
Từ cuối năm 2008, Hiệp hội đã kiến nghị với Bộ Xây dựng cần định hướng tăng thêm loại nhà thu nhập thấp và nhà giá trung bình. Năm 2009 kiến nghị này bắt đầu được đi vào cuộc sống. Đến nay đã bắt đầu có các dự án và sản phẩm ra thị trường. Thời gian tới, phân khúc này sẽ thiết thực hơn với thị trường, đáp ứng nhu cầu của số đông đối tượng hưởng lương đều đặn.
Cùng quan điểm nguồn cung hiện vẫn khan hiếm, giá BĐS vẫn cao, ông Nguyễn Văn Minh – Tổng Thư ký Hiệp hội phân tích thêm, căn nguyên là năm vào 2008 Hà Nội sáp nhập địa giới hành chính, đã có gần 800 dự án bị vướng quy hoạch phải tạm thời ngưng lại chờ rà soát.
Sau 3 lần rà soát, thành phố cho triển khai trên 240 dự án. Nhưng nhiều dự án triển khai chậm do đang là thời điểm khó khăn. Hiện tại cung ít, hàng ra đến đâu nhà đầu tư thứ cấp đã mua gần hết. Ngày 6/7/2011, Thủ tướng đã phê duyệt quy hoạch chung Thủ đô. Đây là một tin tốt, sẽ mở ra bức tranh mới cho thị trường.
Thị trường chững do tâm lý nghe ngóng
– Thưa ông, nhiều ý kiến trước đây nói do siết tín dụng nên thị trường gặp khó khăn, nhưng báo cáo mới nhất của thành phố Hà Nội vừa cho thấy, 6 tháng đầu năm, dư nợ tín dụng BĐS của Hà Nội chỉ chiếm 6,9% tổng dư nợ – một con số không lớn. Vậy nguồn gốc sâu xa của khó khăn là gì?
 |
| Ông Tống Văn Nga |
Ông Tống Văn Nga: Về tín dụng, dân Hà Nội thường ít vay tiền để mua BĐS. Nói khó khăn do siết tín dụng chủ yếu là đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án vì đây là bộ phận có nhu cầu vay vốn lớn hơn cả. Ở Hà Nội, khó khăn của người mua không nhiều nhưng nhà đầu tư bán chậm thì mới kêu khó khăn.
Tâm lý người mua lúc này là họ muốn chờ đợi xem giá còn giảm xuống đến đâu. Giờ họ tranh thủ gửi tiền vào ngân hàng để thu lãi nên giao dịch chững lại.
Nhưng TP.HCM thì khác. Dư nợ tín dụng cho BĐS ở khu vực này luôn cao ở mức vài chục % tổng dư nợ tín dụng, do đó trong tình hình siết chặt tiền tệ, thì công trình đang thi công thì khựng lại, người mua rồi gặp lãi suất cao quá cũng khựng lại. Cả hai bên cung cầu đều phải điều chỉnh.
-Ông đánh giá thế nào về áp lực giảm giá của BĐS Hà Nội thời gian tới?
Ông Tống Văn Nga: Vừa rồi dư luận có nói nhiều về giá BĐS sẽ trở về với giá trị thật nhưng giảm giá thì chưa biết vì theo tôi, giá của BĐS phục thuộc rất nhiều vào giá đất, mà trong đó là chính sách đền bù đất đai.
Nghị định 69 (NĐ-CP 2009 về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư – PV) từ lúc ra đến nay, chúng tôi đã có rất nhiều kiến nghị, nhưng đến giờ vẫn chưa sửa được. Cứ theo đà tính toán giá đền bù, tư vấn thẩm định kéo dài thời gian thì sẽ tâng giá đất vào giá thành, buộc sản phẩm BĐS đội giá.
Một cách khác để có được những sản phẩm giá tốt, đó là đẩy mạnh cung hàng ở phân khúc sát với nhu cầu thị trường đó là khúc trung bình và giá thấp. Chúng ta nên định hướng nhà cho người thu nhập thấp chuyển sang hình thức cho thuê là chính và thuê mua.
Kiến nghị cho thuê mua nhà thu nhập thấp
– Nhà thu nhập thấp được cơ quan quản lý định hướng đến cho thuê và thuê mua dài hạn nhưng các doanh nghiệp đầu tư nhà thu nhập thấp lại chỉ muốn bán nhanh ra thị trường để thu hồi vốn về. Đó có phải là mâu thuẫn không thưa ông?
Ông Tống Văn Nga: Trong tư tưởng của rất nhiều doanh nghiệp, muốn đẩy hết sản phẩm ra thị trường nhưng ở đây phải củng cố lại. Nhà thu nhập thấp là chính sách xã hội, với doanh nghiệp đầu tư xây dựng, Nhà nước phải có chính sách ưu đãi nhiều hơn về đất đai, thuế, lãi suất. Phải coi đây là tài sản của Nhà nước, giao cho 1 cơ quan đảm trách quản lý cho thuê tới những đối tượng có đồng lương và thu nhập trung bình, ổn định.
Với người dân, đề xuất chỉ nên cho thuê và thuê mua trả chậm trong vòng 10-20 năm thì chắc chắn người có thu nhập ổn định, có nghề nghiệp thì họ sẽ có điều kiện mua. Chứ bây giờ bảo thu nhập thấp thì làm gì có một lúc mấy trăm triệu để mua nhà?
 |
– Nếu vậy ông có e rằng doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp sẽ không muốn làm vì lợi nhuận thấp hay không?
Ông Tống Văn Nga: Không. Phải có 1 quỹ mua lại những sản phẩm này, sau đó quản lý chỉ cho thuê. Họ sẽ tính được. Đến phương tiện giao thông công cộng là xe buýt người ta còn làm được, huống chi nhà ở lại không làm được?!, mà nhà ở thì ổn định hơn xe buýt nhiều.
Với có giá thuê hợp lý thì người có thu nhập ổn định ai cũng muốn vào. Còn thuê mua là dài hạn, lúc đầu người mua trả hàng năm, sau 10-15 năm trả hết tiền, lúc ấy căn nhà chuyển thành sở hữu của anh. Tôi cho rằng chính sách đúng thì sẽ có kết quả, do đó chắc chắn Hiệp hội sẽ kiên trì đề xuất với Bộ Xây dựng hướng này.
