TS. Phạm Sỹ Liêm chia sẻ với PV.VietNamNet câu chuyện cách đây không lâu một số nhà đầu tư nước ngoài đến đề nghị với ông rằng có thể giúp họ có được khoảng 200 hecta đất để làm dự án chỉ trong vòng 6 tháng hay không?
Vị Viện trưởng quả quyết trả lời: nước tôi chẳng bao giờ có 200 hecta trong 6 tháng cả, bình thường phải vài năm.
Các nhà đầu tư bèn nói rằng, vậy thì chúng tôi phải sang Trung Quốc, Ấn Độ thôi bởi nếu có đất trong 6 tháng, chúng tôi xây dựng thêm 6 tháng nữa rồi đưa ra bán thì còn cạnh tranh, chứ nếu chậm thì mặt hàng đó sẽ có anh khác làm mất. Chưa kể đưa ra thị trường, gặp lúc nền kinh tế rơi vào suy thoái, sức mua giảm thì rủi ro càng cao.
 |
| Để kinh doanh BĐS thành công, yếu tố cốt lõi là tận dụng được thời gian, quay vòng vốn nhanh (ảnh Ng.Ng). |
Liên quan đến chuyện kéo dài thời gian giao đất, TS. Liêm nêu tiếp ví dụ: chính quyền đấu thầu mấy lô đất ở Cầu Giấy cách đây không lâu. Kết quả, giá đạt đến 67 triệu đồng/m2, thu được hơn 300 tỷ đồng thu ngân sách. Thông tin này được công bố, người dân đều nắm rõ. Đến lúc chính quyền có kế hoạch làm đường vành đai đi qua khu vực này, khi giải phóng mặt bằng, dân đòi phải tính “sát giá thị trường”. Cuối cùng cãi nhau, không bên nào chịu thống nhất và hệ luỵ là công trình chậm trễ.
Một quan sát nữa dưới con mắt của vị chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, thời gian gần đây chúng ta bàn luận rất nhiều đến vấn đề quy hoạch Thủ đô nhưng chi tiết không kém phần quan trọng là thực hiện quy hoạch theo kế hoạch thế nào thì lại rất ít được nói đến.
Hiện nay các dự án khu đô thị mới tại Hà Nội nói riêng mọc lên tự phát, phân tán, trải ra khắp nơi, tuỳ theo đề xuất của nhà kinh doanh bất động sản và đều được chính quyền đô thị chấp nhận. Tình trạng này khiến việc kết nối các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng cấp 1 của đô thị rất khó khăn và tốn kém.
TS. Liêm chỉ ra: “Chúng ta có 1 bản đồ quy hoạch thật nhưng lại thực hiện không theo kế hoạch. Một số dự án khi xây xong trở thành ốc đảo – tự sinh, tự dưỡng rất khổ. Thiếu thốn từ hạ tầng kỹ thuật như điện, cấp thoát nước đến hạ tầng xã hội như chợ, trường cấp 3.
Tệ hơn, công trường xây dựng mở ra khắp nơi dang dở từ năm này đến năm khác. Tuy xây dựng nhiều nhưng ít nơi nào tạo được khu vực đô thị hoàn chỉnh, hiện đại”.
Thoát khỏi “ngộ nhận”
Câu trả lời chung nhất cho các hiện tượng nêu trên, theo ông Liêm, đó là do các cấp chính quyền có sự “ngộ nhận rất lớn” trong việc thu hồi và giao đất; sâu xa hơn là chúng ta chưa có chế độ dự trữ đất đô thị.
Luật Đất đai 2003 đã quy định rõ hai phương thức thu hồi đất và giao đất là: 1. Nhà nước quyết định thu hồi đất, tổ chức phát triển quỹ đất do cấp tỉnh thành lập thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi… 2. Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Nhiều nước trên thế giới gọi phương thức thức nhất là Dự trữ đất đô thị – có tác dụng cho đô thị phát triển theo quy hoạch, theo kế hoạch, huy động hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai vào phát triển đô thị và đưa thị trường bất động sản vào nề nếp. Tuy nhiên, phương thức thứ hai hiện mới là chủ đạo, được dùng phổ biến nhất ở nước ta.
Sở dĩ như vậy là do chính quyền địa phương nghĩ rằng chỉ các nhà đầu tư bất động sản (trong và ngoài nước) mới nhiều tiền để ứng trước cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn khá tốn kém, còn địa phương thì không có tiền làm việc đó. Nhưng thực chất, kinh doanh trong thị trường đất đô thị đều dựa vào nguồn vốn huy động, vốn vay, đặc biệt từ ngân hàng.
Nếu tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương có dự án tốt, được ngân hàng tin cậy, được chính quyền tỉnh bảo lãnh thì vẫn vay được nhiều vốn để thực hiện dự trữ đất.
Giá đất sẽ được kéo xuống
 |
| Dự trữ đất đô thị sẽ kéo giá đất cao vô lý hiện nay xuống (ảnh Ng.Ng) |
Theo phân tích của ông Liêm, thị trường đất đô thị nước ta được phân ra làm hai thị trường đất cấp 1 và cấp 2. Trong đó thị trường đất cấp 1: Nhà nước đóng vai trò là bên cung ứng duy nhất, sự cạnh tranh chỉ diễn ra giữa các bên cầu. Còn thị trường đất cấp 2 là các bên đã có quyền sử dụng đem quyền đó cho thuê hoặc chuyển nhượng cho bên khác.
Nguồn cung trong thị trường cấp 2 phụ thuộc vào nguồn cung trong thị trường cấp 1. Mặt khác, tuy giá bồi thường đất khi thu hồi cho thị trường cấp 1 là do chính quyền quy định nhưng vẫn phải trên cơ sở tham khảo mặt bằng giá đất trong thị trường cấp 2. Không chỉ vậy, giá bồi thường đất (cộng với phương thức đấu giá) lại ảnh hưởng đến giá giao đất, cho thuê đất trong thị trường cấp 1.
Các giá đó cộng với chi phí giao dịch khá cao (kể cả phí “bôi trơn”) rốt cuộc sẽ phản ánh vào giá đất trong thị trường cấp 2 và đẩy giá đó lên cao hơn. Mối quan hệ qua lại giữa giá đất ở hai thị trường này tạo ra chu kỳ tăng giá đất theo kiểu xoắn ốc, khiến giá đất đô thị năm sau cao hơn năm trước.
Áp dụng chế độ dự trữ đất thông qua tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện nguyên tắc “5 thống nhất” như kinh nghiệm một số nước là: 1. Thống nhất thu hồi; 2. Thống nhất dự trữ; 3. Thống nhất phát triển hạ tầng; 4. Thống nhất kinh doanh; 5. Thống nhất cung ứng (theo nhu cầu của thị trường và phát triển đô thị) sẽ phá vỡ cái vòng “luẩn quẩn” của sự tăng giá đất.
“Khi đất trong tay Nhà nước thì Nhà nước cấp đất dựa vào chính sách chứ không phải dựa vào quan hệ cung cầu đơn thuần. Ví dụ chủ trương xây nhà thu nhập thấp thì ta đưa ra giá đất thấp. Chỗ nào đất đắc địa thì ta đấu giá hoặc ông doanh nghiệp kinh doanh bán lẻ cần, tôi đưa ra ngay giá vừa phải để thu hút ông vào làm cho nhanh. Chỗ này lãi ít, địa điểm đắc địa lãi nhiều thì lãi bình quân trên cả miếng đất to hàng nghìn hecta vẫn sẽ là hợp lý” – TS. Liêm nêu bật.
GS.TS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, cơ chế sử dụng quỹ đất để tạo vốn phát triển thị trường bất động sản là rất quan trọng đối với những nước đang phát triển như Việt Nam. Đây là nguồn vốn nội lực then chốt, bên cạnh vốn của người dân và nhà đầu tư.
Nhưng để sử dụng cơ chế này hiệu quả, không bị tiêu hao tài nguyên thì cần phải gắn với quy hoạch đô thị đồng bộ, khả thi và sự chuyên nghiệp, tâm huyết của những lãnh đạo trực tiếp ở địa phương. Tất cả sẽ giúp tránh được thực trạng một số địa phương bỏ ra khá nhiều tiền để thu hồi, dự trữ đất nhưng sau không có nhà đầu tư nào ngó ngàng vì vị trí đất không thuận lợi.
