Khách có lợi hơn
Mới đây, chủ đầu tư khu nhà cao 40 tầng Hà Nội Time Tower ở Hà Đông nhanh chóng bán hết toàn bộ tỷ lệ được bán theo hợp đồng góp vốn. Rất nhiều nhà đầu tư đã mua số lượng lớn theo kiểu “ôm” trọn tầng. Việc bán nhanh chóng số nhà này cũng là một bất ngờ với nhiều người, nhất là trong khi thị trường không thực sự sôi động.
Theo đánh giá của những nhà đầu tư thứ cấp và các chuyên gia địa ốc, yếu tố làm nên thành công của đợt bán này, ngoài những giá trị của dự án thì việc đưa ra phương thức thanh toán cũng là một yếu tố quan trọng. Theo đó, dự án có giá khởi điểm khá hấp dẫn 19,2 triệu đồng/m2 chưa thuế, thanh toán chia ra 7 kỳ và hoàn toàn bằng VND.
Ông Trần Thành Nam, Giám đốc Trung tâm dịch vụ Bất động sản Nam Thành, quận Cầu Giấy – Hà Nội, cho rằng, giá USD và vàng tăng cao đã tiếp tục kìm hãm giao dịch. Hầu hết giao dịch ở phân khúc bất động sản cao cấp đã khiến cho giá bán các loại bất động sản tính theo vàng và USD tăng lên rất mạnh và hạn chế đáng kể đến sự sôi động trong giao dịch.
 |
Đơn cử, chỉ trong tháng 10 và đầu tháng 11, giá USD đã tăng hơn 1.000 đồng/USD, mua một căn hộ cao cấp tốn thêm vài trăm triệu VND là chuyện thường. Vì thế, tăng khuyến mại, giảm giá; giãn, hoãn tiến độ đóng tiền; “chốt” giá bán tiền Việt… là những giải pháp đang được các chủ đầu tư áp dụng.
Để kích thích giao dịch, các chủ đầu tư đang tìm cách thu hút khách hàng bằng các chương trình khuyến mại nhưng không trực tiếp vào giá bán để tránh thiệt thòi cho những người mua trước. Trên thực tế, một số chủ đầu tư đã hợp tác với các ngân hàng để hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà, khi nhận nhà mới phải trả lãi vay hoặc giảm giá phí quản lý, đỗ xe…
Cách phổ biến nhất là áp dụng phương thức thanh toán hết sức linh hoạt, chia thành nhiều đợt cho khách hàng. Dự án khu đô thị sinh thái Giang Điền (Đồng Nai) thanh toán 7 đợt. Hay dự án Unitown (Bình Dương) còn chia làm 29 đợt trong 6 năm. Ngoài ra, một số dự án khác cũng thanh toán chia làm 5 – 7 đợt…
Cụ thể, từ tháng 6/2010, Dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao) của Công ty TNHH Capitaland Hà Thành đã giảm giá 10% cho khách hàng đặt mua cùng lúc 2 căn hộ. Ngoài ra, khách hàng cũng được hỗ trợ vay vốn tại VIBank với hạn mức tối đa lên đến 65% giá trị hợp đồng góp vốn/mua bán căn hộ đối với trường hợp tài sản đảm bảo là tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc 90% giá trị hợp đồng nếu thế chấp bằng tài sản khác, hoặc bổ sung thêm tài sản thế chấp khác.
Cùng với việc giảm giá, thì việc giãn, hoãn tiến độ đóng tiền nhiều chủ đầu tư còn tìm nguồn hỗ trợ tài chính cho người mua nhà đất với nhiều ưu đãi.
Chẳng hạn, chương trình “Đầu tư: Kế hoạch mua nhà EcoLakes 30/70” của Dự án EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương) là một giải pháp đột phá. Theo đó, khách hàng chỉ cần trả 30% tiền mua căn nhà theo nhiều đợt và vay 70% số còn lại. Điều quan trọng, khách hàng không phải trả lãi suất trong quá trình xây nhà cũng như bất kỳ khoản nào đến khi nhà xây xong và được bàn giao.
Tại Hà Nội, Công ty Nam Cường đang gây chú ý trên thị trường bằng việc liên tục bán ra hàng nghìn căn hộ tại các dự án. Theo các nhà môi giới, thành công của Nam Cường trước hết là đánh đúng tâm lý của người tiêu dùng cần các căn hộ diện tích và chất lượng trung bình. Hơn nữa, việc chào bán hoàn toàn công khai, giá hợp lý (trên dưới 20 triệu đồng/m2) và có lộ trình thanh toán ổn.
Sự biến động giá vàng và USD trong thời gian qua đã kìm hãm đà phục hồi của thị trường bất động sản. Giá vàng tăng mạnh, kết hợp với việc giảm giá đồng nội tệ đã đẩy giá bán bất động sản tính theo giá vàng và USD tăng cao. Đây là lực cản lớn cho thị trường bất động sản. Lãi suất trong nước tiếp tục đứng ở mức cao cũng hạn chế dòng vốn chảy vào bất động sản.
Thêm vào đó, các nguyên liệu đầu vào như sắt thép, xi măng, nhân công đã tăng lên chóng mặt, điều đó khiến nhiều nhà đầu tư “nóng ruột” thay vì bán hàng theo kiểu âm thầm, nhỏ giọt và kéo dài để tìm cách tăng giá thì giờ đây, họ tìm cách bán hàng càng nhanh càng tốt. Nhờ vậy, khách hàng được hưởng lợi về giá cũng như phương thức thanh toán linh hoạt.
Giật mình vì sức ép nguồn cung lớn
Một thống kê sơ bộ mới đây cho thấy, trong quý cuối của năm 2010, sẽ có khoảng 3.160 căn hộ từ 7 dự án mới sẽ được chào bán trên thị trường và theo đó mức giá có thể sẽ giảm nhẹ.
 |
Khoảng 61 dự án phát triển biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội dự kiến sẽ ra mắt thị trường, phần lớn tập trung tại khu vực Láng, Hòa Lạc và rải rác quanh các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Long Biên và Từ Liêm. Đây thực sự là một nguồn cung lớn, có thể chưa tác động nhiều tới việc giảm giá nhưng đây được xem là một cơ sở quan trọng nhất để thị trường ổn dịnh hơn.
Mới đây, có 252 dự án lớn nhỏ thuộc TP. Hà Nội đã và đang chờ phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ. Với con số này, có lẽ chính các chủ đầu tư đều cũng phải giật mình vì tổng nguồn cung đã quá lớn cho khu vực quanh Hà Nội.
Tuy nhiên, đây là tín hiệu tốt giúp thị trường chung cư hướng tới sự minh bạch, giá chung cư sẽ dần ổn định. Việc xuất hiện nhiều dự án chung cư cũng khiến việc mua nhà hợp lý và mua nhà chính sách, mua nhà có hỗ trợ tài chính, mua nhà trả góp phát triển. Những chiêu bán hàng, khuyến mại trong phân khúc thị trường này dự báo sẽ xuất hiện ngày càng nhiều.
Trước thực trạng nhiều doanh nghiệp lo sợ “thừa” chung cư sẽ xảy ra từ năm 2011, trao đổi với DĐDN Online, ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản, khẳng định, sẽ không xảy ra tình trạng này bởi hầu hết các chung cư đều được xây dựng từ năm 2010, phải ít nhất đến năm 2012 mới có thể đi vào hoạt động.
Chính vì thế, trong nhận định của nhiều chuyên gia, sang năm 2011, giá chung cư sẽ dừng lại và không bị đẩy lên cao. Hơn nữa, khoảng cách giữ giá trong hợp đồng.
“Chỉ có thể đến 2013, khi hàng loạt chung cư hoàn thiện mới có thể đáp ứng đủ cho nhu cầu người dân. Việc chạy đua xây dựng chung cư cũng là một tín hiệu tốt giúp thị trường hướng tới sự minh bạch, giá chung cư sẽ dần ổn định” – ông Thiện nhận xét.
Ông Nguyễn Hữu Vinh – chuyên gia BĐS Công ty dịch vụ Vinh Gia, Hà Nội, cho rằng, 2011 sẽ là năm khó khăn của chung cư cao cấp và là năm cạnh tranh của thị trường chung cư giá thấp và trung bình.
Sau năm 2011, phân khúc thị trường này sẽ rất khó khăn cho các nhà đầu cơ và các chủ đầu tư còn sản phẩm tồn. Hơn nữa, cũng sẽ xuất hiện thêm những hình thức kinh doanh nhà chung cư mới như: mua nhà trả góp, hợp đồng thuê mua… đặc biệt thị trường thuê – cho thuê sẽ rất phát triển.
