Anh Tuấn chuẩn bị nhận nhà tại căn hộ CT4 Xa La Hà Đông, căn hộ anh mua rộng gần 60m2 với giá 24 triệu đồng/m2 tính cả giá chênh. Nhưng tới thời điểm này, trên hầu hết các diễn đàn cũng như sàn giao dịch bất động sản, giá bán một căn hộ tương tự như của anh chỉ còn giá khoảng 21 triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra anh Tuấn đã mất gần 200 triệu đồng. Anh Tuấn tiếc nuối: “Thời điểm mình đó, không có mà mua nên cũng phải cố vay mượn thêm nhưng nếu để thời điểm này tôi không cần phải lo thêm tiền mà còn lại được nhiều cơ hội lựa chọn”.
Cũng theo chia sẻ của anh Tuấn, người đồng nghiệp cùng cơ quan anh cũng vừa mua được một căn giá chỉ 20 triệu đồng/m2 ở dự án này. Anh Tuấn cho rằng, có nhiều cơ hội mua được căn hộ giá rẻ mà có thể ở ngay được với tầm tiền chỉ trên dưới 2 tỷ đồng.
Đồng cảnh ngộ như anh Tuấn, anh Dũng, một khách hàng mua căn hộ Văn Khê Hà Đông cũng đang tiếc hùi hụi khi giá căn hộ chỗ ở dự án này giảm mạnh. Giá căn hộ Văn Khê đang được bán từ 21 đến 25 triệu đồng/m2. Trước đó, cuối năm 2011, anh mua căn hộ này với giá 27 triệu đồng/m2, so với thời điểm hiện tại anh đã mất trắng vài trăm triệu mà không biết kêu ai.
Hiện nay giá chung cư tại nhiều dự án đã giảm mạnh. Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2012 của Savills Việt Nam vừa công bố, giá đất biệt thự, liền kề đã giảm thêm khoảng 20% so với quý IV/2011. Điển hình, chung cư Văn Khê Hà Đông giá căn hộ đang rao bán ở mức từ 20 đến 26 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và diện tích. Vào thời điểm này năm ngoái, giá bán vào khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m2. Hay chung cư Văn Phú đang được bán với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều căn hộ có giá chỉ từ 18 triệu đồng/m2.
Khu vực phía Nam, sau khi dự án Petroland Mark tại quận 2 và dự án An Tiến tại huyện Nhà Bè, TP.HCM nổ phát pháo đầu tiên cho đợt giảm giá, nhiều người dự án căn hộ cũng đã quyết định thay đổi giá bán, dự đoán giá căn hộ sẽ tiếp tục giảm về mức giá trị thật của nó sau một thời gian bị đẩy lên cao..
Nhiều dự án khác cũng đã giảm giá bán và đưa ra nhiều chương trình khuyến mại, chiết khấu để thu hút khách hàng.
Thực tế cho thấy, hiện người mua nhà đang vẫn trông chờ vào giá giảm để có cơ hội mua căn hộ giá rẻ. Chị Nguyễn Nguyệt Minh, một người mua nhà ở quận Thanh Xuân chia sẻ, sau khi tìm hiểu thông tin đã có nhiều dự án có mức giá phù hợp với điều kiện tài chính của gia đình chị. Nhưng, chị vẫn đang chờ cơ hội dự án giảm giá “sốc”.
“Hà Nội cũng có thể sẽ giảm giá căn hộ như trong TP HCM. Chính vì thế mà gia đình tôi chờ thêm một thời gian nữa cũng không sao. Bây giờ mua nhà, vài năm sau nó lại rẻ hơn thì tiếc lắm”, chị Minh tâm sự.
Với người bán, việc một lượng lớn hàng tiếp tục cung ứng trong cuối năm 2011 và sự tồn đọng của các quý trước đó được đẩy sang năm 2012 (ước tính lên tới 20,000 căn), chưa kể một số dự án dự kiến cũng được chào bán trong giai đoạn tới của Qúy 1 năm nay sẽ là nhân tố gây áp lực lên tất cả các chủ đầu tư. Trong điều kiện thị trường hiện tại, việc thận trọng trong chiến lược bán hàng, đặc biệt là thời điểm bán, giá bán được hầu hết các nhà đầu tư tính toán kỹ lưỡng, nếu thời điểm và chiến lược giá bán không phù hợp sẽ dẫn đến tình trạng “sản phẩm khó được người mua đón nhận.”
Còn về người mua, với tâm lý chung là “chờ đợi” những đợt giảm giá sâu hơn nữa nên hiện tại động thái chính vẫn là “cùng bảo nhau để chọn thời điểm mua thích hợp”. Một số dự án được chào bán trong thời điểm cuối năm nhưng hầu hết khách hàng đến xem là chính, vì họ cho rằng, thời giá tiếp tục giảm là điều tất nhiên khi chủ đầu chịu sức ép từ nhiều nhân tố, đặc biệt là sức ép về vốn. Khi chủ đầu tư ra mắt sản phẩm mà không vay được tiền từ ngân hàng thì việc hạ giá bán chỉ là vấn đề thời gian. Hơn nữa, với những luồng thông tin đa dạng, khả năng tiếp cận thông tin chính xác hơn, và đặc biệt là sản phẩm đa dạng, phong phú hơn chính là những nhân tố khác ảnh hưởng lên quyết định của người mua. Đại đa số họ đều cho rằng bây giờ không chỉ đơn giản là “mua được” thay vào đó là “giá đó đã thấp nhất chưa, chính sách ưu đãi như thế nào”.
Cho nên có sự đối lập về tâm lí giữa chủ đầu tư và người bán: “một người muốn bán được với giá tốt, còn một người muốn mua với giá cực rẻ” khiến thị trường rơi vào tình trạng trên và việc thị trường chuyển biến không nhanh như mong đợi là điều dễ hiểu.
GS. TS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng thừa nhận, người mua nhà đang có tâm lý chờ giá xuống thấp hơn. Một trong những nguyên nhân là do người mua không gặp được người bán vì giá cả. Người bán do thiếu vốn đã giảm giá mạnh các sản phẩm, nhưng người mua vẫn có tâm lý chờ đợi, cho giá tiếp tục xuống mới mua. Điều này đã làm cho thị trường gần như đóng băng không có nhiều giao dịch, thiếu vốn, dự án ngừng tiến độ.
Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT FLC cho rằng, nếu tính từ giữa năm 2011 đến nay, giá bất động sản trên cả nước đã giảm trung bình 30-40% so với đỉnh điểm, thậm chí có một số dự án còn giảm sâu hơn. Tuy nhiên, biên độ giảm giá các dự án có phần chậm lại trong mấy tháng gần đây. Ngoại trừ một số hiện tượng các nhà đầu tư thứ phát bán cắt lỗ, tình trạng bán tháo đã không diễn ra ồ ạt tại hầu hết dự án.
Một vài tháng tới, giá bất động sản sẽ ở thế giằng co giữa khách hàng và chủ đầu tư trước khi thị trường có sự đảo chiều thực sự.
Trong khi người mua có tâm lý chờ đợi, chủ đầu tư lại cho rằng, giá bất động sản sẽ khó có thể giảm sâu hơn nữa. Ông Võ cho biết, các dự án có thể giảm giá vì các chủ đầu tư đã giảm tới mức khó giảm được nữa. Chỉ một số khu vực không đủ điều kiện thuận lợi hoặc có vấn đề về thủ tục pháp lý thì có thể sẽ phải giảm giá. Thời điểm này, người mua nên lựa chọn mua những dự án có vị trí tốt, giao thông thuận tiện, đầy đủ các thủ tục pháp lý và phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Ông Quyết cũng cho rằng, đặt trọng tổng thể các yếu tố tác động đến thị trường thì giá BĐS sẽ khó có thể giảm sâu hơn nữa. Thứ nhất, mức giá BĐS tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, trong đó đã bao gồm một tỷ lệ lợi nhuận khiêm tốn. Hầu hết các dự án không còn siêu lợi nhuận như mấy năm trở về trước. Nếu giá bán tiếp tục giảm nữa thì hoặc là chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ, thậm chí lỗ nặng,
hoặc là phải cắt giảm chi phí và chấp nhận để dự án “rớt hạng” về chất lượng. Cả hai khả năng này đều khó xảy ra.
Thứ hai, sau một thời gian chống chọi với cơn bão khung hoảng, đến thời điểm này, các chủ đầu tư đã có những giải pháp để cầm cự. Giải pháp phổ biến nhất giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng triển khai dự án để cắt giảm chi phí và cắt lỗ, chờ những tín hiệu lạc quan từ nền kinh tế.
Thứ ba, với tình hình thị trường như hiện nay, ngay cả các dự án đã triển khai đúng tiến độ thì cũng gặp khó khăn trong khâu bán hàng, thời hạn thu hồi vốn sẽ dài hơn, đồng nghĩa với chi phí đầu tư sẽ tăng lên và chi phí dự phòng cũng phải được đẩy lên cao. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư không thể mạo hiểm giảm giá bán để phải chịu thua lỗ nặng nề.
Thứ tư, nếu xét trong mối tương quan với giá vàng, giá USD và một số ngoại tệ khá, tỷ lệ lạm phát và sự mất giá của VND thì giá BĐS ở Việt Nam hiện nay đã trở về mức hợp lý, nếu không muốn nói là đã “rẻ” hơn nhiều so với mấy năm về trước. Hay nói cách khác, mức giá BĐS hiện nay là giá mà thị trường đã test và xác lập.
Coldwell Banker Việt Nam cho rằng, sẽ rất khó để giá BĐS có thể giảm xuống thấp hơn nữa bởi xét về chi phí xây dựng và lợi nhuận kỳ vọng thì không một chủ đầu tư nào lại bán giá thành thấp hơn giá vốn sản xuất.
Theo Bộ Trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, để được người mua đón nhận, và giải quyết triệt để tình trạng đầu cơ, hướng đến phát triển một thị trường lành mạnh và ổn định, phải có sự kết hợp giữa cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý của nhà nước. Trong đó chủ đầu tư cần cơ cấu lại dòng sản phẩm kinh doanh để hướng tới đa số đối tượng khách hàng, trách tình trạng đầu tư tràn lan chỉ hướng tới số ít khách hàng có tiềm lực về kinh tế như trong thời gian qua.
